سامانه جامع املاک میهن ملک مشهد املاک مشهد رهن ،اجاره ،خرید،فروش،آپارتمان ،سوئیت،زائرسرا،مسکن املاک ملک بنگاه مشهد آپارتمان

ساخت و ساز امدادي رونق مي‌گيرد :

مثلث سرمايه‌گذاري در بازار مسكن

دنياي اقتصاد- انبوه‌سازان به دو دليل «عدم فروش واحدهاي نوساز و كمبود نقدينگي در اختيار» و از همه مهم‌تر «نگراني از افزايش هزينه ساخت تحت‌تاثير هدفمند ‌شدن يارانه‌ها در سال آينده»، مصر هستند هرطور شده پروژه‌هاي جديد را تا پايان سال‌جاري آغاز كنند، به همين خاطر اين روزها آنچه بيش ‌از خريدار و فروشنده مسكن، تنور معاملات در بنگاه‌هاي املاك را گرم كرده، قراردادهاي مشاركتي ساخت‌وساز است كه بين مثلث «انبوه‌ساز، مالك زمين و دارنده پول نقد» به امضا مي‌رسد.

مشاركت انبوه‌سازان با دارندگان پول و زمين
ساخت‌وساز مشاركتي رونق گرفت
- در مثلث تازه‌شكل گرفته سازنده از بابت پيمانكاري، مالك زمين به خاطر سهم عرصه و سرمايه‌گذار به لحاظ تامين هزينه‌هاي ساخت مشاركت مي‌كنند
- درآمدي كه از محل مشاركت در ساخت، نصيب مالك يك قطعه زمين با متراژ حدود 300 متر مربع مي‌شود 40 درصد از درآمد فروش مستقيم زمين بيشتر است
گروه مسكن - سحر باباخاني: انبوه‌سازان به دو دليل «عدم فروش واحدهاي نوساز و كمبود نقدينگي در اختيار» و از همه مهم‌تر «نگراني از افزايش هزينه ساخت تحت‌تاثير هدفمند ‌شدن يارانه‌ها در سال آينده»، مصر هستند هر طور شده پروژه‌هاي جديد را تا پايان سال‌جاري آغاز كنند به همين خاطر اين روزها آنچه بيش ‌از خريدار و فروشنده مسكن، تنور معاملات در بنگاه‌هاي املاك را گرم كرده، قراردادهاي مشاركتي ساخت‌وساز است كه بين مثلث «انبوه‌ساز، مالك زمين و دارنده پول نقد» به امضا مي‌رسد.
مثلث تازه‌شكل گرفته در بازار مسكن، به گونه‌اي عمل مي‌كند كه سازنده از بابت پيمانكاري، مالك زمين به‌خاطر سهم عرصه و سرمايه‌گذار به لحاظ تامين هزينه‌هاي ساخت اقدام به احداث بناي مسكوني مي‌كنند؛ ضمن اينكه سه طرف در سود ساخت‌وساز شريك خواهند شد.
در ساخت‌وساز مشاركتي كه انبوه‌سازان در شرايط فعلي آن را «امدادي» توصيف مي‌كنند، سازنده‌ها اميد زيادي به دو طرف همكار دارند. در اين شيوه ساخت‌وساز، مالك زمين و سرمايه‌گذار سود قابل‌توجهي نصيبشان مي‌شود. محاسبات در برخي مناطق تهران نشان مي‌دهد، درآمدي كه از محل مشاركت در ساخت نصيب مالك يك قطعه زمين با متراژ حدود 300 متر مربع مي‌شود، 40 درصد از درآمد فروش مستقيم زمين بيشتر است.از سوي ديگر گفته مي‌شود، سرمايه‌گذار به عنوان طرف سوم در ساخت‌وسازهاي امدادي، معادل سهم سازنده، از پروژه سود مي‌برد.‌
مشاوران املاك معتقدند بهترين روش سرمايه‌گذاري در بازار مسكن آن هم در شرايطي كه سود آن چناني در خريد و فروش زمين و ملك وجود ندارد، شيوه مشاركت در ساخت است.
به گزارش دنياي اقتصاد، در شرایطی که رکود مسکن سازندگان، مالکان و متقاضیان مسکن و بیشتر از همه بنگاه‌داران را نگران کرده 60 درصد از قراردادهای پر سودی که در بنگاه‌های معاملات املاک بسته می‌شود مربوط به بازار بکر و دست نخورده مشارکت در ساخت است.
با استناد به آمار و اطلاعات بنگاه‌های معاملات املاک، در حال حاضر اکثر فایل‌های مشارکت در ساخت با نام نیاز به ملک و نیاز به سازنده و حتی نیاز به سرمایه‌گذار دنبال شده و بنگاه‌های املاک سعی می‌کنند درخواست‌های ساخت و نوسازی مشارکتی را تا قبل از شروع سال جدید به مرحله عقد قرار داد برسانند تا پس از شروع سال جدید از ریسک بازار نوپای اقتصادی كه با هدفمند شدن يارانه‌ها شكل خواهد گرفت، در امان بمانند.
بيشترين تقاضا براي خانه‌هاي كم‌واحد
به گفته نجفی، یکی از بنگاه‌داران فعال در این زمینه، اکثر قراردادهای مشارکت در ساخت بین یک ساله‌ونیم تا 2 سال برای ساخت خانه‌های 10 واحد و کمتر بسته می‌شود؛ چراکه در این قرارداد‌ها که ساخت واحدها زودتر نیز به پایان می‌رسد، هم مالک سود می‌برد هم سازنده، ولی در هر صورت سود طرفین به نحوه عقد قرارداد، مصالح ساختمانی، میزان هزینه‌های دریافت پروانه،تخریب و خواب پول سرمايه‌گذار نیز بستگی دارد.
این فعال بازار مسکن همچنین تاکید کرد: اکثر قراردادها با سود 50-50 بسته می‌شود و در برخی موارد که آورده مالک (ارزش ملک) بیشتر از هزینه ساخت است مابه‌التفاوت این رقم به صورت توافقی یا به شکل درصدی یا به شکل بلاعوض در ابتدا یا نیمه کاره به مالک پرداخت می‌شود.
اين در حالي است که در اکثر قرارداد‌های مشارکت در ساخت، سازنده و سرمایه‌گذار موظفند خانه‌ای مطابق با نیاز مالکی که زمین خود را برای ساخت در اختیار قرار داده در همان منطقه یا در منطقه مورد توافق به مدت اتمام پروژه رهن کرده و درصورت خلف وعده در زمان اتمام قرارداد بابت هر روز دیرکرد باید طبق قرارداد ضرر و زیان تاخیر در ساخت و تمدید قرارداد رهن خانه توسط سازنده پرداخت شود.
به طور کلی قریب به اتفاق بنگاه‌های املاک معتقدند که در بازار راکد فعلی بهترین سود در معاملات مشارکت در ساخت است.
برای مثال فردی که مالک یک زمین و خانه کلنگی در متراژ 305 متر است می‌تواند این خانه را در خیابان شریعتی متری یک میلیون و 900 هزار تومان یا به عبارتی550 میلیون تومان بفروشد این در صورتی است که همین فرد می‌تواند با مشارکت در ساخت پروژه مسكوني 5 طبقه دو واحدی شریک شود و از این واحدها طبق قرارداد 50 درصد؛ یعنی 5 واحد 70 متری را به قیمت متری 2 میلیون و دویست هزار تومان و به عبارتی در نهایت به ارزش كل 770 میلیون تومان سهم ببرد و در این میان 220 میلیون تومان نیز درآمد بيشتر از ارزش زمين كسب كند. ضمن اینکه با شرایط موجود خرید و فروش آپارتمان‌های کم‌متراژ و نوساز نیز در بسیاری از نقاط پایتخت با اقبال بهتری نسبت به خرید و فروش خانه‌های بزرگ قدیمی روبه‌رو است.
تعجیل برای انعقاد قرارداد
علی رضایی، مشاور املاک یکی از بنگاه‌های بزرگ تهران در توضیح این مطلب که بهترین زمان برای انجام معامله مشارکت در ساخت چه زمانی است به «دنیای اقتصاد» گفت: بهترین زمان برای انعقاد قراردادهای مشارکت در ساخت 3 ماه پایانی سال؛ یعنی دی، بهمن و اسفند است؛ چراکه مالک زمین تا پایان سال فرصت دارد خانه‌ای برای اسکان موقت پیدا کرده و سازنده نیز می‌تواند مقدمات تخریب و گودبرداری را در انتهای سال88 و شروع ساخت را برای ابتدای سال 89 آغاز کند و به این ترتیب بتواند واحدهای ساخته شده را ظرف یک تا دو سال تحویل دهد.
تسهيلات بانكي براي مشاركت
براي پروژه‌هاي مشاركت در ساخت، بانك‌ها به كمك آمده‌اند و تسهيلات متفاوتي براي سازنده‌ها در اختيار قرار داده‌اند.
به گزارش دنیای اقتصاد، وام‌های مشارکت در ساخت به دو صورت دولتی از بانک مسکن و واگذاری از جانب شخص صورت می‌گیرد.
وام 18 میلیون توماني ساخت یکی از این نوع وام‌هاست که برای هر واحد مسکونی ارائه می‌شود و باید در اقساط ماهانه 230 هزار تومانی و با 11 درصد سود بازگردانده شود و متقاضیان می‌توانند این وام‌ها را به مبلغ 3 میلیون و چهارصد هزار تومان از بنگاه‌ها خریداری کنند.یکی از فروشندگان وام، در توضیح این مطلب که چرا امتیاز وام به این قیمت فروخته می‌شود، به «دنیای اقتصاد» گفت: این وام به شکل بانکی و مستقیم پس از دوندگی‌های بسیار با قیمت 3 میلیون و 200 هزار تومان توسط بانک مسکن واگذار می‌شود که 500 هزار تومان نیز بابت هزینه وکالت و کارشناسی باید پرداخت شود؛ ولی در هر حال باید سقف اول خانه زده شده باشد تا این وام به عنوان کمکی برای ادامه ساخت پرداخت شود.
در کنار وام‌های 18 میلیون تومانی، وام 25 میلیونی نیز برای ساخت هر واحد وجود دارد که بازپرداخت آن از یک سال تا 18 ماه امکان‌پذیر خواهد بود و 6 درصد از کل مبلغ در هر سال باید با سود 25 درصدی وام پرداخت شود.